不動産売却

不動産の売却時に結ぶ媒介契約には、「一般」「専任」「専属専任」の3種類があります。
このうち 一般媒介契約は指定流通機構（レインズ）への登録義務がありません が、専任媒介・専属専任媒介では登録義務があります。

ところが実際には、

• 業者からの説明不足
• 自社で買主を見つけたいという囲い込みの意図
• 単純な怠慢・知識不足
  
  などが原因で、本来登録すべき物件がレインズに登録されていない というトラブルが発生することがあります。

レインズに登録されていない場合、他の不動産会社から紹介される機会が減り、
結果として 売却期間が長引いたり、成約価格が下がってしまう など、売主様に不利益が生じる可能性があります。
媒介契約を結んだ際には、レインズへの登録状況を確認し、登録内容や反響状況を適切に報告してもらうことが大切です。

一部の不動産会社では、売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手取引」を狙い、
他社が買主を紹介しようとしても、実際は空いているのに
「商談中です」「ご案内できません」 と断るケースがあります。

この囲い込みが起きると、

• 買主が集まりにくくなる
• 売却のチャンスを逃し、価格が下がりやすい
• 売却期間が長引く

など、売主様にとって大きな不利益につながります。

レインズ登録の確認 や 販売状況のこまめな報告 を受けることで予防できます。

※レインズ登録証明書内には、売主専用のIDとパスワードが記載されており、これを使ってレインズへの登録状況を確かめることができます。この中で、物件に関する取引状況を確認することもできるようになっており、物件が公開されているか、購入の申し込みがあったかどうかなどを知ることができるようになっています。

一旦登録してから削除する業者もいますのでご自身で逐次確認される事をお勧めいたします。

本来の「買取保証」は、
“期限までに売れなければ不動産会社が決められた価格で買い取ります”
という安心を提供する制度です。

しかし一部では、
最初から自社で安く買い取ることを目的に、
他社や一般の買主へほとんど紹介をしない という悪質なケースがあります。

その結果、

• 市場に出ず競争が起きない
• 適正価格より大幅に低い金額での買取になる
• 売主が気づかないまま損をしてしまう

といったトラブルにつながります。

買取保証を利用する際は、
「本当に販売活動をしているのか」「他社にも情報公開されているか」 を確認することが大切です。

相場より明らかに高い査定額を提示し、
「この価格で売れますよ」と専任・専属専任媒介を結ばせる 手口があります。

しかし実際にはなかなか売れず、
-「この価格では反響がありません」
-「少しずつ下げていきましょう」
と時間をかけて 値下げを繰り返し、売主が“このくらいなら仕方ないか”とあきらめた頃に、
不動産会社の自社顧客へ紹介して成約させる ケースがあります。

見かけ上は「普通の売却」に見えますが、
最初から自社の顧客に適正より安く売ることを狙っていた場合、
売主様は 時間も価格も損をしている ことになります。

査定を受ける際は、
複数社に査定を依頼し、相場感を把握すること が大切です。