住宅取得時に必ず知っておきたい最新制度ガイド
- 住まいの税制とは
- 住宅取得時に利用できる主な税制優遇
- 住宅ローン控除（住宅ローン減税）
- 登録免許税・不動産取得税の軽減
- 固定資産税の軽減措置
- 贈与税の非課税枠とは
- 住宅取得等資金の贈与非課税制度
- 非課税枠を利用する際の注意点
- まとめ
1. 住まいの税制とは
住宅を購入・建築するときには、さまざまな税金が関わります。
代表的なものは次のとおりです。
- 所得税（住宅ローン控除）
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 固定資産税
- 贈与税（親・祖父母から資金援助を受ける場合）
これらには多くの「軽減措置」や「特例」があり、上手に使うことでトータルの負担が大きく変わります。
2. 住宅取得時に使える主な税制優遇
| 税制・制度 | 内容のイメージ |
|---|---|
| 住宅ローン控除 | 年末ローン残高の0.7％を最大13年間、所得税・住民税から控除 |
| 不動産取得税の軽減 | 課税標準を減額し、税額を軽減 |
| 登録免許税の軽減 | 所有権保存・移転登記、抵当権設定登記の税率を軽減 |
| 固定資産税の軽減 | 新築住宅の税額を一定期間1/2に軽減 |
| 住宅取得等資金贈与の非課税 | 親・祖父母からの住宅取得資金の贈与が一定額まで非課税 |
3. 住宅ローン控除（住宅ローン減税）
概要（2026年時点）
- 正式名称：住宅借入金等特別控除
- 控除期間：最大13年間
- 控除率：年末ローン残高の0.7％
- 2024年〜2026年に新築住宅へ入居する場合、原則として省エネ基準適合住宅であることが条件
例：年末ローン残高 3,000万円なら
→ 3,000万円 × 0.7％ = 21万円／年が所得税・住民税から控除されるイメージです。
4. 不動産取得税・登録免許税の軽減
不動産取得税（都道府県税）
- 新築・中古ともに、住宅には課税標準の特例があり、実際の税額はかなり軽くなります。
- 床面積・居住用かどうか等で要件が決まります。
登録免許税（国税）
所有権保存登記・移転登記・抵当権設定登記などにかかる税金です。
住宅用については、期間限定で軽減税率が適用されています（例：所有権保存登記 0.4％ → 0.15％ など）。
※具体的な税率は年度・住宅の種類によって変わるので、最新情報の確認が必要です。
5. 固定資産税の軽減措置
新築住宅には、固定資産税の減額特例があります。
- 一般の新築住宅：3年間、固定資産税が1/2
- マンションなど耐火・準耐火構造：5年間、1/2
- 認定長期優良住宅の場合：それぞれ +2年間延長（戸建て5年・マンション7年）
毎年かかる税金なので、この軽減措置の影響は比較的大きいです。(要件あり）
また、長期優良住宅は特にメリットが大きいく、中古住宅や省エネ改修リフォームでも
受けられる制度があります。
6. 「贈与税の非課税枠」とは
通常、親や祖父母から 110万円を超える贈与 を受けると贈与税の対象になります（暦年課税）。
しかし、マイホーム取得のための資金 については、一定条件を満たすと「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」が使えます。
これが、いわゆる 「住宅資金の贈与は○○万円まで非課税」 という特例です。
7. 住宅取得等資金の贈与税非課税制度（2026年）
適用期間
- 贈与を受ける期間：令和6年（2024年）1月1日〜令和8年（2026年）12月31日
非課税限度額
2026年時点での非課税限度額は、住宅の性能で2段階に分かれています。
| 住宅の種類 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 省エネ等住宅（質の高い住宅） | 1,000万円 |
| それ以外の住宅（一般住宅） | 500万円 |
また、これに加えて基礎控除（110万円）を併用できるため、実質1,110万円（または610万円）まで非課税で贈与を受けることが可能です。
※「省エネ等住宅」とは、断熱・省エネ・耐震・バリアフリー等いずれかの一定基準を満たす住宅で、住宅性能証明書などで証明できるものをいいます。
2026年においても、ZEH水準住宅や認定長期優良住宅などは「省エネ等住宅」に該当するケースが多く、非課税枠が拡大される可能性があります。
主な要件（おおよそ）
- 贈与者：父母・祖父母など直系尊属
- 受贈者の合計所得金額：2,000万円以下（一定の場合）
- 住宅の床面積：50㎡以上（所得1,000万円以下なら40㎡以上で可）
- 贈与を受けた年の翌年に、贈与税の申告（非課税の申告）をすること
8. 非課税枠を使うときの注意点
- 住宅性能によって枠が変わる
- ZEHレベルなどの「省エネ等住宅」なら 1,000万円
- 一般的な住宅なら 500万円
- 非課税でも「申告は必要」
贈与税が0円になる場合でも、贈与税の申告書を出して非課税の適用を受ける必要があります。 - 他の贈与・特例との関係
- 暦年課税の 110万円の枠とは別枠ですが、組み合わせ方によって将来の相続税・贈与税に影響します。
- 相続時精算課税制度と併用する場合は、必ず税理士や専門家に確認したほうが安全です。
- 資金の使い道が明確であること
- 実際に住宅の取得費用・建築費用などに充てられている必要があります。
- 預金のまま残しておくと、税務署から指摘される可能性があります。
制度は毎年見直される可能性があるため、2026年中に贈与を受ける場合でも、
実際の契約時点・贈与時点での最新要件を必ず確認することが重要です。
9. まとめ
- 住宅関連の税制は、住宅ローン控除・各種軽減税制・贈与税の非課税制度 など、組み合わせると大きな効果があります。
- 特に 住宅取得等資金の贈与税非課税制度 は、
- 省エネ等住宅＝1,000万円
- 一般住宅＝500万円
まで非課税となる、非常にインパクトのある制度です。
- ただし、性能要件・所得要件・期間など細かい条件が多く、毎年内容も変わります。
実際に利用する際は、
・国税庁・国交省の最新情報
・金融機関
・税理士や専門家
といったところと確認しながら、2026年の制度内容を踏まえて、住宅会社とも連携して資金計画を組んでいくのがおすすめです。