住宅ローンの基礎知識と選び方

1. 住宅ローンとは

住宅ローンとは、自宅の購入・建築・リフォームに必要な資金を借り入れ、
長期間（20〜40年）で返済していくための金融商品 です。

住宅は人生の中でも大きな買い物のため、
「どの金融機関で、どんな金利で、どのタイプを選ぶか」が家計に大きく影響します。

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2. 民間ローンと公的ローンの違い

住宅ローンは大きく 民間ローン と 公的ローン の2種類に分かれます。

▼住宅ローンの種類

種類	提供者	特徴
民間ローン	銀行・信用金庫など	金利タイプが豊富／審査はやや厳しめ
フラット35（公的）	住宅金融支援機構	全期間固定金利／審査は比較的柔軟
自治体独自ローン	市区町村	子育て世帯向け優遇など（地域により異なる）

一般的には 民間ローン＋銀行の変動または固定期間選択型 がよく選ばれています。

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3. 金利タイプの特徴

住宅ローン選びの中で「金利タイプ」はもっとも重要なポイントです。

▼金利タイプの比較

金利タイプ	特徴	メリット	デメリット
変動金利	市場金利に応じて半年ごとに見直し	金利が最も低い	将来金利が上昇すると返済額が増える
固定期間選択型	5年・10年など一定期間は固定	返済額が安定する	期間終了後は金利変動リスクあり
全期間固定（金利固定）	借入から完済まで金利が固定	将来の返済計画が立てやすい	金利は変動より高め

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4. 住宅ローンの返済方式

返済方式は「元利均等」と「元金均等」の2つがあります。

▼返済方式の違い

返済方式	概要	特徴
元利均等返済	毎月返済額が同じ	支払いが一定で計画が立てやすい
元金均等返済	毎月元金が一定で利息が減っていく	総支払利息は少ないが初期負担が高い

多くの方は「毎月一定で安心な元利均等返済」を選んでいます。

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5. 住宅ローン審査のポイント

金融機関は、以下の点を総合的に見て「返済能力があるか」を判断します。

◆ 主な審査項目

• 年収・勤続年数
• 年収に対する返済負担率（返済比率）
• クレジット履歴（カード・ローンの延滞の有無）
• 他の借入状況
• 物件の担保評価
• 雇用形態（正社員・自営業など）

▼返済負担率の目安（審査基準）

• 一般的：年収の 25〜35％以内
• 年収が低いほど返済比率の許容範囲は小さくなる傾向

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6. 住宅ローンの選び方（タイプ別おすすめ）

購入する人の「考え方」「家計の安定性」「リスク許容度」によって、
選ぶべきローンは大きく変わります。

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◎ 安さ重視 ⇒ 変動金利

• 今の金利水準では最も安い
• ただし将来の金利上昇リスクには注意
• 余剰資金を貯めながら返済するスタイルに向く

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◎ 安心・安定重視 ⇒ 全期間固定金利（フラット35含む）

• 35年間の総支払額が最初から確定
• 金利上昇の心配がない
• 子育て世帯・共働き家庭に人気

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◎ バランス型 ⇒ 固定期間選択型（10年固定など）

• 10年間の返済額が固定で予算が立てやすい
• 子どもが小さい家庭で「教育費が増える前に固定したい」時に向く
• 固定期間終了後の金利は注意

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◎ 自営業・勤続年数不足・審査が不安 ⇒ フラット35

• 全期間固定で審査基準が異なる
• 勤続年数が短い・自営業などでも通りやすいケースあり

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7. よくある質問（Q&A）

Q1. 頭金はいくら必要？

A. 0円でも借入可能ですが、頭金1〜2割を入れると総支払額が大きく減ります。

Q2. ボーナス併用払いは使うべき？

A. 基本的にはおすすめしません（ボーナスが減ると返済が苦しくなる）。

Q3. 繰り上げ返済はいつがお得？

A. 金利が高い時期ほど、早めの繰り上げ返済に効果があります。

Q4. 固定と変動、どちらがいい？

A. 家計の安定性とリスク許容度で判断。迷う人は「10年固定」を選ぶケースが多いです。

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8. まとめ

住宅ローンは、住宅購入の総額だけでなく、
将来の家計の安定性を大きく左右する重要な選択 です。

• 金利タイプ
• 返済方法
• 審査基準
• 将来の教育費や生活費の見通し

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これらを総合的に考え、自分のライフプランに合ったローンを選ぶことが大切です。

また、金融機関ごとに金利・審査基準・特典が大きく異なるため、
複数の金融機関を比較しながら、専門家や住宅会社に相談することをおすすめします。