- 住宅ローン控除とは
- 控除の仕組みと基本条件
- 控除の対象となる住宅の要件
- 控除期間・控除率・上限額
- どれくらい得をする？控除額シミュレーション
- 申請方法と必要書類
- 中古住宅の場合の違い
- よくある質問（Q&A）
- まとめ
1. 住宅ローン控除とは
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、一定の要件を満たした住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末のローン残高の一定割合を所得税などから控除できる制度です。
住宅購入者の負担軽減を目的とした代表的な税制で、利用者がとても多い制度です。
2. 控除の仕組みと基本条件
住宅ローン控除は、
「年末の住宅ローン残高 × 控除率0.7％」
を、最長13年間 にわたって控除できます。
適用を受けるためには以下の基本条件があります。
- 借入期間が10年以上
- 取得した住宅に居住していること
- 床面積が50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡から可）
- 所得要件：合計所得金額が2,000万円以下
- 自ら居住するための住宅であること
3. 控除の対象となる住宅の要件
性能基準に応じて控除の上限額が異なり、2026年入居分では省エネ性能が実質的に必須となる制度設計になっています。省エネ基準に適合しない住宅は、原則として控除対象外となる点が大きなポイントです。
主な住宅区分
- 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅
- ZEH水準省エネ住宅
- 省エネ基準適合住宅
- 中古の一般住宅（条件付き）
※制度内容は今後の税制改正により変更される可能性があります。
4. 控除期間・控除率・控除上限額
2026年時点の制度では以下の内容が基本となります。
▼住宅ローン控除の概要（2026年入居）
| 住宅の区分 | 住宅性能 | 控除期間 | 控除率 | 控除対象となるローン残高の上限 |
|---|---|---|---|---|
| 新築住宅 ・ 買取再販住宅 | 認定住宅（長期優良住宅ほか） | 13年 | 0.7％ | 4,500万円 （子育て・若者世帯：5,000万円） |
| ZEH水準省エネ住宅・GX志向型住宅 | 13年 | 0.7％ | 3,500万円 （子育て・若者世帯：4,500万円） | |
|
省エネ基準適合住宅 ※経過措置対象 | 13年 | 0.7％ |
3,000万円 （子育て・若者世帯） 2,000万円（その他世帯） | |
| 既存（中古）住宅 | 認定住宅（長期優良住宅ほか） | 13年 | 0.7％ | 3,500万円 （子育て・若者世帯：4,500万円） |
| ZEH水準省エネ住宅・GX志向型住宅 | 13年 | 0.7％ | 3,500万円 （子育て・若者世帯：4,500万円） | |
|
省エネ基準適合住宅 ※経過措置対象 | 13年 | 0.7％ |
3,000万円 （子育て・若者世帯） 2,000万円（その他世帯） | |
| 一般住宅（省エネ基準非適合） | 10年 | 0.7％ |
2,000万円 （子育て・若者世帯のみ） |
| 区分 | 住宅性能 |
借入限度額（元本上限） 子育て世帯※1 ＆若者世帯※2 | 借入限度額（元本上限） その他の世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|---|
| 新築住宅・ 買取再販住宅 | 認定住宅（長期優良住宅ほか） | 5,000万円 | 4,500万円 | 13年 |
| ZEH住宅＆GX志向型住宅ほか | 4,500万円 | 3,500万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅※3 | 3,000万円 | 2,000万円 | ||
| 既存（中古）住宅 | 認定住宅（長期優良住宅ほか） | 4,500万円 | 3,500万円 | 13年 |
| ZEH住宅＆GX志向型住宅ほか | 4,500万円 | 3,500万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅※3 | 3,000万円 | 2,000万円 | ||
| 一般住宅（省エネ基準非適合） | 2,000万円 | 10年 | ||
（※制度内容は今後の税制改正により変更される可能性があります。）
※1 子育て世帯：19歳未満の子を有する世帯
※2 若者世帯：夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
※3 2028年4月以降の取扱い：
新築住宅は、省エネ基準に適合しない場合、住宅ローン控除の対象外となります。
中古住宅は、一般住宅扱いとなり、控除対象となるローン残高の上限は
2,000万円となります。
■ 控除対象面積について
新築・中古住宅ともに、控除対象面積は
40㎡以上（内法面積）です。
ただし、合計所得金額が1,000万円以下であることが条件となり、
1,000万円を超えた年分は住宅ローン控除の対象外となります。
■ 災害レッドゾーンに関する注意
令和10年（2028年）以降の入居分から、災害リスクが高い区域（レッドゾーン）に
新たに建築された住宅は住宅ローン控除の対象外となります。
ただし、建て替えおよび中古住宅の購入については、
対象となる場合があります。
5. 控除額はどれくらい？簡単シミュレーション
例として、年末のローン残高が3,000万円だった場合の控除額は次の通りです。
3,000万円 × 0.7％ ＝ 21万円（1年あたり）
これが13年間続くと、
21万円 × 13年 ＝ 273万円
となり、実質的に返済額を大幅に軽減できます。
※実際に控除できる金額は、
所得税・住民税の納税額が上限となります。
6. 申請方法と必要書類
住宅ローン控除は、 初年度は確定申告が必要 です。
2年目以降は、給与所得者であれば年末調整で控除されます。
▼初年度の必要書類の例
- 住宅借入金残高証明書（金融機関から送付）
- 住民票
- 登記事項証明書
- 売買契約書または請負契約書
- 源泉徴収票
- 耐震性や省エネ性能に関する証明書（該当する場合）
7. 中古住宅の場合の違い
中古住宅でも住宅ローン控除を利用できますが、以下の条件を満たす必要があります。
▼中古住宅の主な要件
- 新耐震基準に適合していること
（1982年〈昭和57年〉以降に建築、または耐震基準適合証明書等） - 省エネ性能により借入限度額が変わる
- 一般住宅の場合は 控除額が抑えられる
中古のほうが条件が複雑になるケースが多いため、購入前に要件を確認することが大切です。
8. よくある質問（Q&A）
Q1. 自己資金で購入すると住宅ローン控除は使えませんか？
A. はい、住宅ローン控除はあくまで「10年以上の住宅ローン」で取得した場合に適用されます。
Q2. 繰り上げ返済しても大丈夫ですか？
A. 控除期間中でも可能ですが、ローン残高が減ると控除額も少なくなります。
Q3. ペアローンの場合はどうなる？
A. 夫婦それぞれが条件を満たせば、それぞれ住宅ローン控除を受けることが可能です。
Q4. 中古住宅でも13年間控除されますか？
A. いいえ、中古住宅（個人間売買）の場合は一律「10年間」となります。 13年間の控除が受けられるのは「新築住宅」または「買取再販住宅（不動産業者がリノベーションして販売する物件）」を取得した場合に限られます。
Q5. 子育て世帯が「40㎡台」の中古を買うとどうなりますか？
A. 「40㎡以上50㎡未満」の物件については、たとえ子育て世帯であっても**「借入限度額の上乗せ（ボーナス）」は使えません。（例：ZEH中古・45㎡・子育て世帯の場合 → 期間は13年だが、限度額は4,500万円ではなく3,500万円になる）
9. まとめ
2026年の住宅ローン控除は、「住宅の省エネ性能」と「世帯区分」によって
控除額に大きな差が出る制度となっています。
新築・中古を問わず、物件選びの段階から
税制・住宅性能・資金計画をセットで考えることが重要です。
制度は今後も見直される可能性があるため、実際に利用する際は
- 国税庁
- 金融機関
- 不動産会社・税務の専門家
と確認しながら進めることをおすすめします。