【京田辺のプロが解説】
三山木駅周辺の住みやすさは？
治安・小学校・エリア別の特徴を徹底レポート
結論
三山木（みやまき）は、エリアによって 「街の古さ」「地形（坂の有無）」「資産価値」 が全く異なります。 一括りに「三山木」と呼ぶには広すぎるため、 地元の不動産屋は細かくエリアを分けて判断しています。
京田辺市を知り尽くした 株式会社 辻誠幸が、 ネットには載らない地元のリアルな視点で、 エリアごとの「今の評価」を解説します。
1. エリア別解説｜住所で全然違う「三山木の顔」
三山木エリアは一括りにできる街ではありません。
地元の不動産屋は、住所ごとの成り立ち・地形・人気の差を見て判断しています。
ここでは三山木を6つのエリアに分けて、 それぞれのリアルな特徴を解説します。
① 三山木中央（駅前再開発エリア）
特徴：
駅前の区画整理で生まれ変わった、現在もっとも人気の高いエリアです。
不動産事情：
人気が非常に高く、土地・戸建ては滅多に売りに出ません。
出てもすぐに成約してしまうため、相場は高めです。
最近の動き：
駅前に分譲マンションが建設され、さらに新たなマンション計画も進行中。
戸建てだけでなくマンション需要も急増しており、
京田辺市内でも注目度の高いエリアとなっています。
② 同志社山手（新しいニュータウン）
特徴：
山手幹線沿いに計画的に整備された、
計画的に造られた美しい街並みが広がるニュータウンです。
商業施設
フォレストモール京田辺（バロー・コメリ・病院 等）
の開業により、日常の買い物環境は非常に良好です。
エリア別の相場・特徴（ここがポイント！）：
同じ同志社山手内でも、
丁目によって人気や価格の傾向がはっきり分かれます。
③ 同志社住宅（30年前からの旧・新興住宅地）
特徴：
約30年前、同志社大学の移転・開校に合わせて
開発された住宅地です。
現状：
かつては高級住宅地として注目されましたが、
現在は築30年超の物件が増加。
新しい「同志社山手」や「三山木中央」に
人気が移ったことで、
以前ほどの注目度はありません。
④ 南山（山の上エリア）
特徴：
高台に位置する住宅地です。
不動産事情：
坂の上という立地から、
平地や駅近エリアに比べると
価格相場はかなり手頃です。
「予算を抑えたい」「土地の広さを確保したい」
場合には候補になりますが、
地形の理解は必須ですが。駅と同志社山手の中間なので立地の恩恵はあるかもしれません。
⑤ 山本・高木・二又・山崎（平地・既存集落）
特徴：
昔からの平坦なエリア。
二又交差点周辺など、
古くからの生活道沿いに
住宅が立ち並びます。
住みやすさ：
最大の強みは坂がない平地であること。
徒歩や自転車での移動が楽で、
駅へのアクセスも比較的良好です。
派手さはありませんが、
生活利便性の高いエリアです。
道幅の狭い所が多い傾向にあります。
⑥ 江津・宮ノ口
特徴：
近鉄宮津駅西側に位置する、
歴史ある集落エリアです。
住みやすさ：
昔ながらのコミュニティや
道幅の狭い場所もありますが、
田畑が広がり自然が多く、静かで落ち着いた環境です。
近鉄・JRの駅へアクセスしやすい
場所もあり、
穴場的な物件が出ることがあります。
2. 交通アクセス｜京都・大阪へ「Wアクセス」の最強立地
三山木エリアの最大の資産価値の一つが、 「JRと近鉄、2つの駅がロータリーを挟んで隣接している」 という希少な立地です。
京都方面へ（近鉄京都線）
近鉄京都線「三山木駅」から 「京都駅」まで 約35〜40分前後 （新田辺駅で急行乗り換え）。
京都市内への通勤・通学は、 近鉄線がメイン動線になります。 乗り換えも分かりやすく、 初めての方でも利用しやすい路線です。
大阪方面へ（JR学研都市線）
JR学研都市線「JR三山木駅」から 「京橋駅」まで 快速で直通約45分。
同志社前・木津方面から来る電車のため、 朝のラッシュ時でも 松井山手駅より手前で乗車できます。
時間帯によっては 座って通勤できる可能性がある点は、 毎日の通勤ストレスを大きく左右します。 実際に「思っていたより通勤が楽だった」 という声もよく聞きます。
車での移動
山手幹線道路などの主要道路が整備されており、 第二京阪道路へのアクセスもスムーズです。
京都市内・大阪方面だけでなく、 松井山手・精華町方面への移動もしやすく、 車移動が中心の方にとっても ストレスの少ない環境と言えます。
また、打田・高山方面を経由して国道163号線へ出れば、 生駒・四条畷方面へのアクセスも良く、 奈良方面・大阪東部への移動もスムーズです。
3. 買い物環境｜「安さ」と「便利さ」の使い分け
「駅前にお店が少ないのでは？」と 心配されることがありますが、 実際の三山木は 「日常の食費を抑えられる店」と 「何でも揃う大型商業施設」 が近距離に揃っており、 生活コストパフォーマンスは非常に高いエリアです。
駅前で「日常の食費」を抑える
三山木駅の目の前には、 ディスカウントスーパー 「サンディ」や、 地域密着型スーパー 「サンフレッシュ」 があります。
日々の食材や飲料が 驚くほど安い価格帯で揃い、 家計を預かる 主婦・主夫の方にとって 非常に心強い存在です。ドラッグストアも「キリン堂」「ダックス」「ユタカ」と点在しています。
車で数分｜フォレストモール京田辺
同志社山手エリアには、 複合商業施設 「フォレストモール京田辺」 があります。
スーパー「バロー」、 ドラッグストア「サンドラッグ」、 100円ショップ「セリア」、 ホームセンター「コメリ」などが集結しており、 週末のまとめ買いに非常に便利です。
正直な注意点
服や雑貨、家電などの 「買い回り品」を扱う 大型ショッピングモールは、 三山木エリア内にはありません。
休日のショッピングは、 車や電車を使って 「松井山手エリア」や 「高の原（イオンモール）」、 「くずはモール」 まで出かけるスタイルになります。
日常の買い物は近く・安く・効率的に、 大きな買い物は週末にまとめて。 こうした使い分けができる点も、 三山木エリアの住みやすさの一つです。
4. 教育環境｜市内で一番「最先端」な三山木小学校
子育て世帯に一番伝えたいポイントが、 三山木エリアの小学校環境の変化です。
三山木小学校の大きな変化
街の開発が進み、三山木エリアでは 子どもの数が急増しました。 それに伴い、 三山木小学校は校舎が全面的に建て替えられています。
現在は、 「京田辺市内で一番きれいで、 設備の整った最先端の小学校」 と言われることも多く、 校舎の新しさや学習環境の良さは、 他エリアと比べても大きな魅力です。
「子どもを綺麗な校舎に通わせたい」
「これから先、安心して通わせられる学校を選びたい」
こうした理由から、 三山木小学校区を目的に 引っ越して来られるファミリー層も 年々増えています。
※小学校区は住所によって異なる場合があります。 物件検討時には、必ず最新の指定校をご確認ください。
5. まとめ｜三山木で家を探すなら
「三山木」と一口に言っても、 エリアごとに住みやすさ・価格帯・将来性は大きく異なります。
三山木での住まい探しは、 何を優先するかによって 選ぶべきエリアがはっきり分かれます。
-
資産価値と利便性を重視するなら
└ 「三山木中央」 -
賢く理想を叶えたいなら
└ 中央隣接エリアで 「中古 × リノベーション」 -
新しい街並みと敷地の広さを求めるなら
└ 「同志社山手」 -
平地で生活のしやすさを重視するなら
└ 「山本・高木・山崎・出垣内」 -
予算重視で検討するなら
└ 「南山」
それぞれのエリアには、 明確なメリットとデメリットがあります。 人気やイメージだけで判断せず、 ご家族のライフプランに合っているかを 見極めることが大切です。
京田辺市を知り尽くした
株式会社 辻誠幸では、
良い点だけでなく、
気をつけるべき点も正直にお伝えしたうえで、
あなたに合ったエリア・物件をご提案します。
「ここだけの話」を聞きたい方は、
ぜひお気軽にご相談ください。